Artistieke impressie van een uitzicht vanaf een van de straten binnen het onlangs goedgekeurde senior gated community-project dat net ten zuiden van Foothill Road zal worden gerealiseerd. (Screenshot uit het agendapakket van de gemeenteraad)
De gemeenteraad van Pleasanton heeft dinsdag unaniem een aanvraag goedgekeurd voor de ontwikkeling van een nieuwe gated community voor senioren, die slechts een paar blokken ten zuiden van Foothill High School komt.
Het project zal 110 nieuwe leeftijdsgebonden woningen opleveren en is ontworpen met inbreng van de omliggende gemeenschappen. Dat is de belangrijkste reden waarom raadsleden aangaven dat ze het algehele ontwerp en de openbare verbeteringen in de nieuwe wijk Pleasanton zo goed vonden.
“Het zal een geweldige aanwinst zijn voor de gemeenschap,” zei vice-burgemeester Julie Testa. “Ik weet dat er een paar bewoners zijn die nog steeds rouwen om het verlies van hun veld, maar ik denk dat de aanvragers veel tijd en oprechte moeite hebben gestoken in het contact leggen met de buren en het aanpakken van alles wat aangepakt kon worden.”
In december 2023 heeft de raad het projectterrein, dat het Merritt-terrein werd genoemd, aangewezen als een van de 19 locaties die zijn aangewezen voor huisvesting om te voldoen aan de toegewezen Regional Housing Needs Allocation (RHNA) van de stad voor nieuwe wooneenheden binnen aangewezen betaalbaarheidscategorieën als onderdeel van het zesde cyclus Housing Element van de stad.
Hoewel de projectontwikkelaar nog steeds een aanvraag moet indienen bij de Alameda County Local Agency Formation Commission (LAFCO) om het stuk niet-geïncorporeerde grond bij de stad te voegen, zei Testa dat de projectontwikkelaar heeft gesproken met toezichthouder van Alameda County, David Haubert, die aangaf dat hij alle eenheden op het terrein zal steunen die meetellen voor de totale RHNA-cijfers van Pleasanton.
Jim Summers, president van het ontwikkelings- en bouwbedrijf The DeSilva Group, zei dat het plan om op die locatie woningen te ontwikkelen al sinds de jaren zestig bestaat.
“We hebben heel geduldig gewacht op de juiste gelegenheid om een goed doordacht en goed gepland project naar de stad Pleasanton te brengen,” zei hij. “We hebben dit project zo gepland dat het rekening houdt met de aangrenzende buurten. Dit project brengt veel publieke voordelen voor de gemeenschap van Pleasanton.”
Summers, die ook managing member is van project aanvrager Foothill Boulevard Holding Company, LLC, zei dat hij persoonlijk betrokken is geweest bij de ontwikkeling van het project sinds de jaren ’90, toen de project aanvrager voor het eerst eigenaar werd van het grootste deel van de projectlocatie.
Een Google Images-foto van de locatie van het voorgestelde project. (Screenshot uit het agendapakket van de gemeenteraad)
Volgens Eric Luchini, senior stadsplanner, zal het goedgekeurde project de bouw van een woonwijk met 111 kavels op een terrein van 46 hectare omvatten, gelegen aan de oostkant van Foothill Road tussen Muirwood Drive en Puri Court.
Hoewel het terrein nu grotendeels leegstaat, staan er nog twee eengezinswoningen, enkele bijgebouwen die vroeger voor agrarische doeleinden werden gebruikt en de overblijfselen van een voormalige boomgaard.
Slechts één van de bestaande eengezinswoningen zal behouden blijven als onderdeel van de nieuwe ontwikkeling, aldus Luchini.
De huizen zouden bestemd zijn voor inwoners die in aanmerking komen voor de leeftijdsgrens en zouden bestaan uit 92 vrijstaande eengezinswoningen — die tegen de marktprijs verkocht zouden worden — en 18 betaalbare vrijstaande seniorenwoningen met binnenplaats en duowoningen. De 18 betaalbare huizen die te koop staan, zullen beperkt zijn tot gekwalificeerde kopers met een gemiddeld inkomen.
“Ik zou graag zien dat dit project doorgaat,” vertelde TJ McGrath, een inwoner van Pleasanton die op zoek was naar zo’n plek om naartoe te verhuizen, aan de raad. “Ik denk dat het een echte aanwinst is voor de stad.”
Raadslid Jeff Nibert gaf aan dat het aantal betaalbare woningen wat aan de lage kant is, maar hij zei ook dat elk beetje telt. Dat was de algemene consensus binnen de raad.
“Ik denk dat er behoefte is aan huisvesting voor senioren”, aldus raadslid Valerie Arkin.
De woningen worden alvast gebouwd om te verkopen. Slechts drie percelen op de projectlocatie staan nog leeg en worden gereserveerd voor toekomstige woningen op maat.
Luchini zei dat de ontwikkelingsplannen zeven verschillende architecturale stijlen, acht plattegronden en 17 verschillende hoogtes in het hele project omvatten. Hij zei dat de marktconforme units in grootte zullen variëren van 2.300 tot 4.300 vierkante voet en dat vier ervan accessoire wooneenheden (ADU’s) zullen hebben. Aangebouwde of vrijstaande casita’s en ADU’s zullen beschikbaar zijn voor constructie als kopers ze willen toevoegen – personeel zei dat dit goede huisvestingsopties zouden zijn voor verzorgers of familieleden.
De units die onder de marktprijs vallen, variëren in grootte van 1.300 tot 1.420 vierkante voet en zien er qua ontwerp vrijwel hetzelfde uit als de units die onder de marktprijs vallen.
Luchini zei dat de hoogtes van deze huizen variëren van 25 voet tot 32 voet en dat hoewel de meeste huizen een enkele verdieping zullen hebben, er een optie zal zijn voor een tweede verdieping om een extra kamer te creëren. De aanvrager zei echter dat deze huizen met een tweede verdieping afgekeerd zouden zijn van de omliggende buurten om privacy te garanderen.
Het voorgestelde project zou aan alle kanten worden omringd door woonwijken, met als enige toegangspunt voor voertuigen een enkele oprit vanaf Foothill Road. Voetgangers kunnen de gemeenschap bereiken via verschillende andere afgesloten toegangspunten.
Hulpdiensten krijgen ook toegang tot de gemeenschap via drie nooduitgangen. Volgens het personeel zijn deze gemakkelijk bereikbaar voor hulpverleners.
Er wordt een terugtrekking van 15 meter gebouwd langs de zijkanten van de gated community om privacy te garanderen en een buffer te vormen tussen de bestaande woningen en de nieuwe ontwikkeling. Er wordt ook een geluidswal van 2,4 meter hoog gebouwd rondom de buitenkant van het project.
Wat betreft parkeren, stelt het project in totaal 597 parkeerplaatsen voor, wat grofweg iets meer dan vijf parkeerplaatsen per unit is, inclusief individuele garages. Luchini specificeerde dat elke unit een garage voor twee of drie auto’s en een oprit zou bevatten die ruimte zou bieden aan nog eens twee voertuigen, en er zullen ook in totaal 177 parkeerplaatsen op straat zijn voor gastenparkeren.
Hoewel al die nieuwe parkeerplaatsen vragen over het verkeer kunnen oproepen, hebben zowel het personeel als het aanvragende team ervoor gezorgd dat dit project geen invloed zal hebben op het verkeer in dat gebied.
“De 111 woningen van het project zouden ongeveer 440 dagelijkse ritten opleveren, vergeleken met 860 ritten in de 91 woningen zonder leeftijdsbeperking”, aldus Luchini.
Het aanvragende team zei dat het een veldobservatieanalyse had uitgevoerd in een vergelijkbare seniorengemeenschap en ontdekte dat er ongeveer 50% tot 60% minder spitsuurritten zouden zijn. Luchini zei dat dit komt doordat senioren in die gemeenschappen de neiging hebben om reizen tijdens spitsuren te vermijden.
Het feit dat de meerderheid van de bewoners van de toekomstige wijk senioren zullen zijn, zal ook geen gevolgen hebben voor het schooldistrict wat betreft overbevolking, wat Arkin waardeerde.
Luchini voegde toe dat bewoners en de Planningscommissie – die het project tijdens haar commissievergadering van 26 juni goedkeurde – wel degelijk zorgen hadden geuit over de moeilijkheden en veiligheid van bewoners die in de nieuwe ontwikkeling wonen en de Foothill Road opgaan.
Uit een aanvullend memorandum dat door de verkeersingenieur van de stad was opgesteld, bleek echter dat het zicht op Foothill Road voldoende was voor de gemiddelde snelheid en verkeersdrukte.
Luchini zei dat de lagere verkeersintensiteiten geen verkeerslicht bij de ingang van het project rechtvaardigen, maar voegde eraan toe dat het personeel aanbeveelt om radarsnelheidsborden te plaatsen en het verkeer te monitoren nadat het project is voltooid, voordat er wordt nagedacht over een nieuw verkeerslicht.
Naast de nieuwe woningen brengt het project ook een aantal andere verbeteringen met zich mee waarvan het personeel, de ontwikkelaar en de raad het erover eens waren dat deze verbeteringen de gemeenschap en de omliggende wijk ten goede zouden komen.
Een van de verbeteringen die door de ontwikkelaar en het stadspersoneel wordt geprezen, is de verbreding van Foothill Road om twee rijstroken voor linksaf te creëren en de aanleg van een twee meter breed fietspad in beide richtingen.
Volgens het aanvragende team gaat het om een project van 4 miljoen dollar dat door de ontwikkelaar wordt betaald.
Het terreinplan voor het voorgestelde project van 110 nieuwe wooneenheden op het terrein van 46 hectare, een kwart mijl ten zuiden van Foothill High School. (Screenshot uit het agendapakket van de Planning Commission)
Hoewel het fietspad en de verbreding van de weg werden gezien als positieve verbeteringen voor de veiligheid, vertelde Sharon Piekarski, inwoner van Pleasanton en fervent voorstander van fietsen, aan de raad dat ze eerder al een aantal zorgen had geuit die niet in het rapport waren vermeld.
“Foothill Road is een hogesnelheidscorridor die vaak door fietsers wordt gebruikt,” zei Piekarski. “En dit specifieke gedeelte ligt vlak bij Foothill High School, waardoor het extra belangrijk is dat er een faciliteit voor alle leeftijden en vaardigheden wordt gebouwd.”
De voorziening waar ze naar verwees is een beschermd fietspad. Ze zei dat sommigen fietsers misschien gewoon zouden vertellen om op de stoep te rijden, maar ze zei dat dat gevaarlijk zou zijn en dat er dingen als groene paaltjes moeten worden geplaatst zodat er een duidelijke buffer is tussen fietsers en auto’s.
Verkeersingenieur Mike Tassano vertelde de raad dat fietsers gemengde gevoelens hadden over de paaltjes die rond een aantal delen van Foothill Road staan. Hij stelde voor dat de stad, voordat ze de projectontwikkelaar dwingt deze paaltjes te plaatsen, eerst meer van de gemeenschap zou horen over de vraag of het plaatsen van deze fietspadbuffers een goed idee is of niet.
Bovendien zal het project de Marilyn Murphy Kane Trail uitbreiden om aan te sluiten op de zuidoosthoek van de voorgestelde projectlocatie en zal dat pad openstellen voor het publiek. De uitbreiding van het pad zal het vijf hectare grote Meadowlark Park verbinden met deze gemeenschap, aldus het aanvragende team, en het zal toegankelijk zijn voor het publiek, wat het voor studenten gemakkelijker zal maken om naar Foothill High School te komen.
De aanvrager betaalt ook voor de bouw van die trail-uitbreiding en het voortdurende onderhoud van de trail. Daarnaast betaalt de aanvrager $ 7,5 miljoen aan stadsgeld, een bijdrage van $ 1 miljoen voor de openbare veiligheid en gerelateerde impactkosten aan het Pleasanton Unified School District.
“Met alle openbare verbeteringen die door de ontwikkelaar worden betaald… zie ik niets om niet leuk aan te vinden,” zei Nibert. “Het is een uitstekend project.”
Een andere zorg die bewoners aankaartten bij de Planningscommissie en de raadsvergadering was de kwestie van overstromingen in dat gebied. Het team van de aanvrager zei dat ze niet verwachten dat overstromingen een probleem zullen zijn, omdat de ontwikkelaar met de stad zal samenwerken om de grootte van de leidingen te verdubbelen en meer water onder het project door te laten stromen, zodat het grootste deel van het water ondergronds blijft in plaats van boven de grond.
Andere kwesties die tijdens de raadsvergadering aan bod kwamen, hadden betrekking op de watervoorziening en het elektriciteitsnet. Volgens het personeel zou de watervoorziening geen probleem moeten zijn, aangezien de stad nog steeds water inkoopt bij het Zone 7 Water Agency en samenwerkt met PG&E om stroomuitval als gevolg van structurele problemen met het elektriciteitsnet van de stad aan te pakken.
Raadslid Jack Balch merkte op dat hij het ermee eens is dat het project voordelen voor de gemeenschap oplevert en dat er zeker behoefte is aan huisvesting voor senioren. Hij plaatste echter vraagtekens bij de ontwikkeling van leeftijdsgebonden huisvesting in de toekomst, omdat het aantal inschrijvingen bij PUSD afneemt en er huisvesting moet zijn voor alle soorten gezinnen.
“Als we nadenken over leeftijdsgebonden (huizen) in dit specifieke geval, zijn er veel pluspunten en veel redenen waarom dat hier op dit moment werkt. Er is een markt en behoefte aan”, zei Balch. “Maar net als gemeenschap zijn we prachtig als we hier allemaal zijn.”
